Aivar Tomson, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige ja vara hindaja
Viimasel ajal on tuuleparkide rajamine saanud uue hoo sisse ja paljud kohalikud kogukonnad muretsevad, kas see võib mõjuda negatiivselt läheduses paikneva kinnisvara turuväärtusele. Selles hirmus ei ole midagi erakordset, sest igasugune inimtegevus, mis toob kaasa ümbritseva keskkonna muutusi, võib mõjutada kinnisvaraturgu. Samas see ei pruugi nii olla ja tihtipeale on vastuseis arendusele pigem emotsionaalset laadi ja sellega ei pruugi kaasneda kinnisvara turuväärtuse langust.
Tuulepargid Eestis on küll juba aastaid olnud osa meie (energia)maastikust, kuid seda siiski paikkonniti ja piiratud arvul. Nüüd on aga taastuvenergiale üleminek toonud kaasa arvukad planeeringud üle Eesti ning sellega on kerkinud ka mitmeid küsimusi, sh kinnisvara väärtuse kohta.
On igati mõistetav, et inimesed muretsevad omaenda heaolu, aga ka vaeva ja hoolega rajatud kodu turuväärtuse säilimise pärast. Loomulikult ei ole turuväärtus samastatav väärtusega kõige üldisemas tähenduses. Kui kedagi vaade tuulikutele häirib, siis tema jaoks on kahtlemata tegemist väärtuse langusega. Samas ei pruugi olla tegemist seisukohaga, mis on üldlevinud ja mille ajel ka turg käituks sarnasel moel ning seetõttu kardetavat turuväärtuse langust ei pruugi arendusega kaasneda. Selles kontekstis on paslik vaadata, mida näitavad meie väheste näidete kõrval muude riikide põhjalikud ja pikaaegsed uuringud.
Uuringud lükkavad müüdid ümber
Üks ulatuslikumaid teadusuuringuid tuuleparkide ja kinnisvara seosest pärineb USAst, kus aastatel 2005–2020 analüüsiti enam kui 500 000 eluaseme müügitehingut 34 osariigis ja 428 tuulepargi läheduses. Leiti, et kuigi mõnes piirkonnas langesid kodude hinnad projekti väljakuulutamise staadiumis ca 3-aastase perioodi jooksul paari protsendi võrra, naasid need 3–5 aasta jooksul endisele tasemele. Väiksema rahvaarvuga piirkondades ei leitud tuuleparkidel kinnisvara hinnale üldse mingit mõju.
Veelgi laiaulatuslikum uuring USAst, mis hõlmas aastatel 1997–2020 enam kui 300 miljoni eluaseme müügiandmeid 60 000 tuuliku läheduses, leidis, et tuulikute mõju kinnisvara väärtusele oli oluliselt väiksem kui varem arvati. Keskmiselt langes kodude hind kuue miili (ligi 10 km) raadiuses vaid 1%, kuid viimase kümnendi jooksul ei olnud enam negatiivset mõju märgata – inimesed olid tuuleparkidega jõudnud harjuda.
Ometi on just USA üks peamisi näiteid sotsiaalmeedias, mida tuuleparkide lähedal asuva kinnisvarahinna negatiivse mõju näiteks tuuakse. Siiski näitavad need uuringud vastupidist.
Soomes tehtud uuring, mis hõlmas 1134 eluaseme tehingut tuuleparkide läheduses (kuni 10 km) kinnitas, et tuulikud ei mõjuta kinnisvara hindu negatiivselt. See tähendab, et ostjad ei karda tuuleparke ning kinnisvara väärtus püsib stabiilsena.
Eraldi väärib esiletoomist 25-l empiirilisel tuuleparkide analüüsil põhinev artikkel, mille põhiliste järelduste hulgas on kinnisvaraomanikele makstava hüvitise asjakohasus, kuid seda siiski üksnes kinnisvara vahetus läheduses paiknevate tuuleparkide puhul.
Tuuleparkide mõju on uuritud ka Hollandi näitel, kus täheldatakse küll mõju olemasolu, kuid seda kuni 2 km raadiuses, kus negatiivse mõju suurus tuurväärtusele piirdub 2-3%-ga.
Seega ka Euroopas ei ole lood teisiti. Tuuleparkide läheduses võib esialgu tekkida turuväärtuse langus, kuid aja jooksul see kaob või on väike. Samas on märgatud ka positiivset mõju, eriti juhul, kui tuuleparkide rajamisega kaasneb taristu paranemine. See seos ei pruugi olla otsene, sest mingi piirkonna kiirem areng võib olla tingitud ka näiteks piisava elektrivõimsuse olemasolust, mis meelitab investeeringuid ja seeläbi tõstab huvi ka korterite ja muu elamukinnisvara vastu.
Seega peegeldavad uuringud kinnisvara turuväärtuse vähenemist eelkõige tuulikute vahetus läheduses elavate inimeste enda taju tõttu. Kui inimesed tuuleparkidega harjuvad, negatiivne mõju pigem kaob või väheneb olulisel määral.
Kinnisvaraturu dünaamika
Eestis on näiteid kohtadest, kus tuuleparkide rajamine on pigem aidanud kaasa piirkonna arengule. Näiteks Paldiski, kus tuuleparkide arendamine on käinud käsikäes tööstuse kasvuga, on aja jooksul näinud kinnisvara väärtuse kasvu, mitte langust. Viimase kümne aastaga on korterite ruutmeetri hind seal piirkonnas enam kui kahekordistunud. Paldiski kinnisvara hindadel on jätkuvalt kasvupotensiaali. Tänu uutele töökohtadele on tekkinud ka märkimisväärse aktiivsusega üüriturg. Tööstuse olemasolu meelitab Paldiskisse nii lühi- kui pikaajalisi üürnikke.
Uute parkide puhul on tavaline, et lisaks tuulikute püstitamisele luuakse selle ümber ka teedevõrk, asfalteeritakse olemasolevaid teid, tugevdatakse liinivõrku ning paraneb taristu üldises mõttes. See aitab kaasa tõmbekeskustest kaugemate piirkonna arengule ja muudab need atraktiivsemaks nii ettevõtetele kui ka uutele investeeringutele.
Seega, kinnisvara turuväärtuse langus ei ole otseselt seotud tuuleparkidega, vaid pigem inimeste enda hoiakute ja emotsioonide peegeldamisega. Kui uus tuulepark rajatakse, võib kohanemine võtta aega ning see kajastuda ka hindades. Samas märkimisväärne mõju, kui see peaks esinema, on pigem ajutist laadi.
Seetõttu ei ole kinnisvaraomanikel Eestis põhjust muretseda – tuulepargid ei mõjuta üldjuhul kodude turuväärtust negatiivselt.